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2010年末，中央政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，2011年1月份出臺(tái)的限購(gòu)令更是將這一輪地產(chǎn)調(diào)控政策推向高潮；隨后中央政府又出臺(tái)野性勃勃的5年3600萬(wàn)套保障房計(jì)劃?？梢哉f(shuō)2012年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生翻天覆地的變化。下游行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的變化對(duì)建筑涂料行業(yè)有何影響呢？筆者從自己的角度提出了幾點(diǎn)想法。

房市寒冬，危機(jī)已至

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向壞，行業(yè)地位或?qū)?dòng)搖

政府越來(lái)越意識(shí)到房地產(chǎn)的過(guò)渡泡沫化對(duì)國(guó)家以及國(guó)計(jì)民生的破壞性，似乎有意放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位。長(zhǎng)期以來(lái)，憑借資本鏈條，房地產(chǎn)企業(yè)上通過(guò)土地財(cái)政，下通過(guò)銀行系統(tǒng)，綁架了整個(gè)國(guó)家?，F(xiàn)在，政府已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，力圖擺脫土地財(cái)政的束縛。

所以說(shuō)在這種大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中短期預(yù)期向壞，2011年3季度房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至99.9，遠(yuǎn)低于全行業(yè)的129平均水平?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入冬天，未來(lái)崩盤也不是沒(méi)有可能。國(guó)際上的主流觀點(diǎn)基本上也是看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

?標(biāo)普首次將中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)前景降至負(fù)面（2011.6）

?全球最大私募股權(quán)公司黑石首次撤資中國(guó)房地產(chǎn)（2011.9）

?標(biāo)準(zhǔn)普爾向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警告稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，未來(lái)6至12個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的流動(dòng)性壓力將加大。（2011.9）

?08年諾獎(jiǎng)得主克魯曼（PaulKrugman）預(yù)測(cè)，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)泡沫和信貸泡沫正在逐漸破滅。

2、開(kāi)發(fā)商背負(fù)萬(wàn)億債務(wù)，行業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)膨脹

忌憚?dòng)诹鲃?dòng)性泛濫以及通貨膨脹壓力，政府在實(shí)施四萬(wàn)億刺激計(jì)劃之后轉(zhuǎn)而實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政和貨幣政策。銀行開(kāi)始縮緊銀，幾乎全面凍結(jié)了開(kāi)發(fā)商貸款。而最近頻頻亦爆出鄂爾多斯地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商民間借貸產(chǎn)業(yè)鏈條的崩盤以及溫州中小企業(yè)老板跑路的新聞，恰恰說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)峻。

隨著調(diào)控的推進(jìn)和深化，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)公司的融資渠道將持續(xù)收窄、融資成本持續(xù)攀升。上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率尤其引人注目，已經(jīng)成為高懸在地產(chǎn)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍。截至10月30日在108家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司之中，資產(chǎn)負(fù)債率在50％以上的有87家，占比高達(dá)80.56％。截至第三季度末，108家房企合計(jì)背負(fù)近萬(wàn)億（9928億元）債務(wù)，較去年同期增40％。高速擴(kuò)張的民營(yíng)房企綠城2011年上半年資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163％，11月份還曾爆出申請(qǐng)破產(chǎn)的謠言。雖然其董事長(zhǎng)隨后辟謠，但2011年12月末拱手將其上海地王的股份轉(zhuǎn)手給SOHO中國(guó)套現(xiàn)，恰說(shuō)明其對(duì)資金的渴求！

3、房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，議價(jià)能力增強(qiáng)

由于資金，預(yù)期等影響，中小房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或面臨洗盤，市場(chǎng)會(huì)更集中于大型房地產(chǎn)廠商。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的測(cè)算，近三年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，筆者認(rèn)為此輪調(diào)控政策將加速這一進(jìn)程，上半年更是有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)言未來(lái)五年將會(huì)有50％的房地產(chǎn)企業(yè)將被洗盤出局。潘石屹也在其微博中透漏有不少項(xiàng)目主動(dòng)聯(lián)系SOHO，愿意出售。

而大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于采用集采模式購(gòu)買原材料，議價(jià)能力較強(qiáng)，會(huì)顯著壓縮涂料供應(yīng)商的利潤(rùn)空間。

4、保障房或?qū)⒗屯苛袭a(chǎn)品檔次，并帶來(lái)集中供貨壓力

十二五期間，保障房建設(shè)將占據(jù)主要地位。除了一些政績(jī)工程外，政府在采購(gòu)中將避免高檔涂料的使用，盡量選購(gòu)價(jià)廉產(chǎn)品，這將拉低整個(gè)建筑涂料的產(chǎn)品檔次。

另外保障房是一項(xiàng)重大的政治活動(dòng)，出于政績(jī)考核壓力，大量保障房項(xiàng)目或會(huì)集中在年底竣工，這或?qū)?duì)涂料企業(yè)的集中供貨提出挑戰(zhàn)。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)加速向低線城市轉(zhuǎn)移，建筑涂料準(zhǔn)入門檻存不確定性

從目前的土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資以及建設(shè)數(shù)據(jù)看，一線城市以及重點(diǎn)地二線城市趨于飽和，土地交易急劇下降，投資疲軟。國(guó)家也明確指出中國(guó)的房市泡沫主要存在于一線城市和部分二線城市。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)將借助此輪調(diào)控政策，加速向西部地區(qū)，向三線城市以及縣鄉(xiāng)一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。而這部分市場(chǎng)行業(yè)透明度不高，大型涂料企業(yè)布點(diǎn)不足，區(qū)域性保護(hù)色彩濃厚（地方小型涂料廠商），對(duì)涂料企業(yè)的進(jìn)入存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

建筑涂料企業(yè)新機(jī)遇

1、2012年竣工面積不會(huì)顯著下降

雖然面臨嚴(yán)格的地產(chǎn)調(diào)控，商品房投資和開(kāi)工都呈現(xiàn)一定程度的下降，但由于龐大的在施工面積推動(dòng)，預(yù)計(jì)2012年竣工面積不會(huì)發(fā)生顯著下降。同時(shí)明年保障房將實(shí)現(xiàn)竣工500萬(wàn)套，會(huì)在一定程度上推高竣工面積，給建筑涂料企業(yè)一定的喘息機(jī)會(huì)。

2、借助此輪宏觀調(diào)控，外墻飾面中的涂料使用率或加速提升

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代的結(jié)束，房地產(chǎn)商或許不再浮躁。開(kāi)發(fā)商也許將更多精力放在成本控制中。相對(duì)其他替代產(chǎn)品（如玻璃幕墻，瓷磚，石材等），涂料更具成本優(yōu)勢(shì)。因而建筑涂料或?qū)⒓铀贀屨际模纱u等市場(chǎng)，建筑外飾面的涂料使用占比有可能將加速提升。

同時(shí)，保障房作為政府主導(dǎo)項(xiàng)目，生態(tài)環(huán)保概念更容易推廣，前幾年很多地方政府曾出臺(tái)過(guò)在外墻飾面中推廣涂料的相關(guān)政策，所以相信類似政策更容易在保障房中得到貫徹實(shí)施。

談及該點(diǎn)，筆者想談到一點(diǎn)：關(guān)于行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)。目前的建筑涂料企業(yè)基本上是行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，但是現(xiàn)在市場(chǎng)蛋糕有限，大型建筑涂料企業(yè)的市場(chǎng)占有率短期很難大幅提升，如果突破困境呢，行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)不失為一個(gè)好的選擇。在歐美以及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，外墻飾面中涂料的比重高達(dá)80-90％以上，而中國(guó)這一比例約在50％以下，大量的外墻飾面采用瓷磚，石材，高檔的商辦樓則大規(guī)模采用玻璃幕墻，也就是說(shuō)替代行業(yè)間的市場(chǎng)份額還是非常誘人的。開(kāi)展行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)聯(lián)盟就顯得尤為重要，這種行業(yè)聯(lián)盟可以是有形的也可以是無(wú)形的?？傊ㄖ苛闲袠I(yè)尤其是巨頭之間需要聯(lián)合起來(lái)推動(dòng)整個(gè)行業(yè)政策的發(fā)展，（陶氏曾經(jīng)出臺(tái)一個(gè)關(guān)于建筑涂料與陶瓷生命周期的報(bào)告，涂料環(huán)保方面決定優(yōu)于瓷磚），行業(yè)聯(lián)盟需要塑造涂料消費(fèi)文化，引導(dǎo)重涂文化等等?？傊菚r(shí)間考慮到行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候了。

3、住宅精裝（一次裝修到位）或?qū)⒌玫接行茝V

中國(guó)自2001年就開(kāi)始提出住宅產(chǎn)業(yè)化的概念，但一直以來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)化很難得到實(shí)施，據(jù)瑞和裝飾IPO招股說(shuō)明書(shū)介紹目前我國(guó)銷售住宅的精裝比例僅有8％，而發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀踹_(dá)100％。（摘自瑞和裝飾IPO招股說(shuō)明書(shū)）

保障房標(biāo)準(zhǔn)化程度高，幾乎全部是全裝修房，利于工程內(nèi)墻涂料的推廣使用，對(duì)工程涂料市場(chǎng)

4、房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高有利于整個(gè)供應(yīng)鏈的健康發(fā)展

中國(guó)的建工市場(chǎng)一直是魚(yú)龍混雜，充斥著假冒偽劣產(chǎn)品。而房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高將會(huì)使小型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)。大型地產(chǎn)開(kāi)放商更具責(zé)任感，更傾向于采用集采模式管理自己的供應(yīng)商，更注重供應(yīng)商的品牌效應(yīng)對(duì)地產(chǎn)的附加值。因此我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高將有利于整個(gè)供應(yīng)鏈的健康發(fā)展。在這種大趨勢(shì)下，地方型／中小型以及假冒涂料將逐步退出市場(chǎng)，大型涂料企業(yè)或?qū)⑹芤嬗诜康禺a(chǎn)行業(yè)洗牌。

5、渠道建設(shè)完備的涂料企業(yè)將受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)低線化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)市場(chǎng)向二三線城市以及中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，也就是說(shuō)房地產(chǎn)低線化傾向逐步明朗。這種背景下，立邦，多樂(lè)士等大型的建筑涂料企業(yè)由于先期的渠道布局比較完善，品牌拉動(dòng)效應(yīng)明顯，在這輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中或?qū)屨枷葯C(jī)。

問(wèn)題在于如何看待底線城市戰(zhàn)略，對(duì)于三四線城市甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)，該不該碰？如何碰？都值得我們從業(yè)人員思考。運(yùn)動(dòng)品牌巨頭阿迪達(dá)斯也在極力推行低線城市戰(zhàn)略，我想，如果一個(gè)家庭愿意去買ADDIDAS，那么他們應(yīng)該也有能力去購(gòu)買立邦，多樂(lè)士。很多企業(yè)也已經(jīng)意識(shí)到廣大的三線城市以及城鎮(zhèn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。多樂(lè)士繼續(xù)擴(kuò)大中國(guó)的專賣店規(guī)模，SKK也放棄了一貫堅(jiān)持的省級(jí)獨(dú)家經(jīng)銷商代理模式，做大經(jīng)銷商群體。當(dāng)然如果建立渠道，維護(hù)市場(chǎng)和品牌形象，在踐行低線城市戰(zhàn)略時(shí)，不至于損傷固有的品牌形象，都需要我們?cè)趯?shí)踐中予以關(guān)注。